La Certificación del Registro como documento fundamental en las demandas de prescripción adquisitiva.

 

El documento fundamental que se deben acompañar con las demandas por prescripción adquisitiva, es la certificación emitida por el Registro donde se evidencie el nombre, apellido y domicilio de las personas propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble objeto de la pretensión, así como también el certificado del título de propiedad. Así lo ratificó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia N° 713 de fecha 28 de noviembre de 2.022, con ponencia de la Magistrada Carmen Eneida Alves Navas, en la cual preciso lo siguiente:

 

En este orden de ideas, el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, denunciado como infringido por el formalizante, establece lo siguiente:

“La demanda deberá proponerse contra todas aquellas personas que aparezcan en la respectiva Oficina de Registro como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble. Con la demanda deberá presentarse una certificación del Registrador en la cual conste el nombre, apellido y domicilio de tales personas y copia certificada del título respectivo”.

De acuerdo con la norma supra transcrita constituyen requisitos concurrentes e indispensables al momento de presentar la demanda por prescripción adquisitiva la consignación de la Certificación del Registrador y la copia certificada del título respectivo; ello con la finalidad de establecer con certeza sobre quién recae la cualidad pasiva para ser demandado e integrar así debidamente el litisconsorcio pasivo necesario entre todas aquellas personas, naturales o jurídicas, que aparezcan como titulares de la propiedad o de cualquier otro derecho real sobre el inmueble.

Al respecto, esta Sala en su sentencia RC-504, de fecha 10 de septiembre de 2003, Exp. N° 2002-828, caso: R G B contra M I C O, estableció que en el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, constituye “…factor procesal indispensable, a los efectos de la determinación de la cualidad pasiva, no cabe duda que deben consignarse con el libelo, para así dar cumplimiento con lo exigido por los artículos 340 ordinal 6° y 434 del Código de Procedimiento Civil…”.

En el mismo orden, en la sentencia RC-494, del 19 de julio de 2017, esta Sala, señaló entre otras cosas que en la certificación de registro “…debe aparecer el nombre y apellido de los propietarios o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble, además deberá indicarse el domicilio de éstos…”.

Cónsono con lo anterior, esta Sala, en fallo N° RC-638, de fecha 27 de octubre de 2016, expediente N° 2016-330, caso: A H Z contra S S A, estableció:

“…De modo que en relación con el cumplimiento de los extremos del ARTÍCULO 691 del Código de Procedimiento Civil, referidos a los documentos fundamentales que deben acompañar las demandas por prescripción adquisitiva, esta Sala ha sostenido de forma reiterada la obligatoriedad de que sean consignados los documentos indicados de forma conjunta so pena de inadmisibilidad, e igualmente, se ha pronunciado sobre la diferencia de la certificación de gravámenes y la certificación a que hace referencia la mencionada disposición, destacando que si bien es cierto que la primera de las mencionadas es un documento público que debe ser emitido por el registrador, no es el mismo exigido por el ARTÍCULO 691 del Código de Procedimiento Civil, ya que en la certificación ordenada por esta norma debe constar el nombre, apellido y domicilio de las personas propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble objeto de la pretensión, ya que en los juicios de prescripción adquisitiva la demanda debe proponerse contra las mismas…”. (Destacado de la Sala).

 

 …(…)

De la transcripción parcial de la sentencia recurrida, el sentenciador de segundo grado señaló que en los casos como el de autos, a los fines de cumplir el requisito señalado en el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, la parte actora consignó CERTIFICACIÓN DE GRAVAMEN, expedida por el Registro Público de los Municipios Araure, Agua Blanca y San Rafael de Onoto del estado Portuguesa, que si bien no es legalmente exigido por la norma, atendiendo a su denominación, lo determinante es que, en dicho documento aparezca demostrado fehacientemente a quién corresponde la titularidad de la propiedad que se pretende prescribir, de modo que resulte claro el legítimo o legítimos propietarios o titulares de cualquier derecho real sobre el inmueble.

Reitera entonces la Sala que para establecer si la parte accionante cumplió con la carga prevista por el legislador, debe acompañar en el escrito libelar la certificación donde consta el nombre, apellido y domicilio de aquellas personas que aparezcan como propietarias o titulares de cualquier derecho real sobre el bien, conforme lo exigido por el artículo 691 del Código de Procedimiento Civil, y así lo estableció la sentencia recurrida.

En el presente caso objeto de estudio, se evidencia que la parte actora consignó junto con el libelo de la demanda certificación de gravámenes y copia certificada del título de propiedad del bien a usucapir, y tales requisitos fueron emitidos por la Registradora Pública de los Municipios Araure, Agua  Blanca y San Rafael de Onoto del estado Portuguesa; asimismo consta en las actas del presente expediente en la pieza número 4, inserta a los folios 115 y su vuelto hasta el folio 128, copia certificada de la inspección judicial promovida por la parte actora en la etapa de informes, por la cual solicitó al Tribunal Segundo de Municipio  Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Páez y Araure  del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del estado Portuguesa, que dejara constancia de lo siguiente:

“PRIMERO: Que el tribunal deje constancia, si la solicitante de la inspección judicial, le solicito al registro subalterno de Araure, le Expida una Certificación en la cual conste el Nombre Apellido y Domicilio, según lo exige el artículo 691 del código de procedimiento civil, de quien aparece como último y único propietario de la parcela de terreno de siete mil metros cuadrados (7000M2), según consta en documento protocolizado de Fecha 08 DE AGOSTO, NÚMERO VEINTISÉIS (26), FOLIOS 1 AL 2, PROTOCOLO PRIMERO, TOMO III TERCER TRIMESTRE DEL AÑO 1991.

SEGUNDO: Que el tribunal deje constancia, en caso de que el registrador subalterno, manifieste no poder expedir la certificación arriba solicitada, cual es el motivo que da para no expedir dicho documento.

TERCERO: Que el tribunal deje constancia, del NOMBRE, APELLIDO, Y DOMICILIO, de la persona natural o jurídica que aparece Como última y única propietaria de la parcela de terreno referido.

CUARTO: Que el tribunal deje constancia, desde que año el registro subalterno de Araure, No expide la certificación de dato, o certificación del registrador.

QUINTO: Me reservo el derecho de señalar cualquier otro particular que a bien surjan al momento de practicarse la INSPECCIÓN JUDICIAL”. (Resaltado del texto).

 

Sobre el particular primero, el tribunal de municipio dejó constancia que, “el registro hace constar que dicho trámite no existe con la denominación, existiendo lo que se describen a continuación: Certificación de Gravamen, Certificación Genérica  y Tradición Legal, los cuales lo arroja el sistema autorizado SAREN”; igualmente se dejó constancia del particular segundo “el Registro Subalterno manifiesta no poder expedir esta certificación por cuanto el Sistema de Servicios Autónomos de Registro y Notarias (SAREN ) solo permite expedir los siguientes trámites de certificación: Certificación de Gravamen, Certificación Genérica  y Tradición Legal”. 

De lo anteriormente transcrito, se observa de la inspección promovida por parte del actor, que el sistema de registro SAREN solo permite expedir certificación de gravámenes, certificación genérica y tradición legal, en este sentido debemos destacar que la certificación de registro y la certificación de gravamen difieren solo en que la segunda no indica el domicilio del o de los propietarios del bien inmueble que se pretende adquirir a través de usucapión; asimismo, esta última certificación indica quien ha sido  el propietario del bien que se pretende usucapir, como en el presente caso, que en los últimos 22 años, el titular del bien inmueble es “…desde 08/08/1.991, I A I C.A. Según consta de documento N° 26 Folios 1 al 2 Protocolo Primero, Tomo 3 Tercer Trimestre del Año 1.991 Conforme a la solicitud SE CERTIFICA: QUE SOBRE ESTE INMUEBLE NO EXISTE GRAVAMEN DE NINGUNA ESPECIE NI PESA MEDIDA DE EMBARGO NI PROHIBICIÓN VIGENTE DE ENAJENAR Y GRAVAR DECRETADA POR ALGÚN TRIBUNAL DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA QUE LO AFECTE…”. (Mayúsculas y negritas de la certificación de gravamen). De las actuaciones que cursan en autos, se observa que el demandado siempre estuvo a derecho en el presente proceso, dio contestación a la demanda, promovió las pruebas que creyó conveniente para la defensa de sus derechos e intereses, al igual que cualquier otro recurso que creyó pertinente para su defensa.

En virtud de ello, no se observa el quebrantamiento de la norma delatada como infringida, a falta de este último requisito para verificar el domicilio del propietario del inmueble a solicitud de parte interesada podrá solicitar al juez de la causa se oficie al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME) a los fines de que este informe sobre el domicilio del mismo. En consecuencia, se declara improcedente la presente delación. Así se establece.

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