El
derecho de propiedad no se adquiere por la protocolización o registro del
contrato de venta, sino por el consentimiento legítimamente manifestado entre
las partes.
Así
lo manifestó la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia,
mediante sentencia Nº 98 de fecha 21 de marzo de 2.023, bajo la ponencia de la
Magistrada Carmen Eneida Alves Navas, cuando estableció lo siguiente:
Alega el recurrente que el juez de
alzada incurrió en el vicio de falsa aplicación del artículo 1.920, ordinal
primero del Código Civil, al declarar sin lugar la presente demanda de
partición de comunidad conyugal, con base en que el inmueble cuya supuesta
plusvalía se pretende partir, no es propiedad del cónyuge demandado, por cuanto
el respectivo documento de compra venta fue autenticado, mas no protocolizado.
Al respecto, el formalizante considera
que, de conformidad con el artículo 1.363 eiusdem, no obstante, el referido
contrato ciertamente es de naturaleza privada, tiene fuerza de ley tanto entre
las partes como frente a terceros.
…(…)
De lo anteriormente transcrito, se
observa que el juez de la recurrida consideró que el documento de propiedad del
inmueble cuya plusvalía pretende partir la parte demandante no ha generado el
efecto traslativo de propiedad por cuanto no ha sido debidamente protocolizado.
En relación con los efectos de los
contratos de compraventa de inmuebles que no hayan sido protocolizados, esta
Sala, en sentencia N° 638 del 16 de diciembre de 2010, caso: IH9, C.A., contra
P S, C.A, estableció lo siguiente:
“…El
artículo 1.920 del Código Civil establece cuáles son los actos sujetos a la
formalidad del Registro, entre los cuales están aquellos traslativos de la
propiedad de inmuebles. Ahora bien, de la lectura de la norma no se desprende
que la omisión de tal formalidad apareje como consecuencia el no
perfeccionamiento del contrato de venta o la no trasmisión de la propiedad del
inmueble, ni que el adquirente quede imposibilitado de invocar y hacer valer la
titularidad de su derecho frente a todo tipo de terceros.
El primer párrafo del artículo 1.924 del
Código Civil establece la consecuencia de que no se de cumplimiento a la
formalidad de la protocolización de aquellos actos, documentos y sentencias a
los que se refieren los artículos 1.920 y 1.921 eiusdem, al disponer que en
estos casos, el documento, acto y sentencia, no tienen ningún efecto contra
terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente
derechos sobre el inmueble.
De donde se deduce que son ciertos y
determinados tipo de terceros, es decir, sólo aquellos que por cualquier título
hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble los únicos a
los que no les es oponible el acto, documento o sentencia, por la falta de
protocolización, de forma tal que no están comprendidos en el supuesto de hecho
de dicha norma los denominados terceros indiferentes, es decir, aquellos que no
han adquirido y conservado ningún derecho sobre el bien, a quienes, por
argumento en contrario, si le es oponible el acto, documento o sentencia, aun
cuando no se haya procedido a dar cumplimiento a la formalidad de su
protocolización…”.
De conformidad con lo anteriormente
transcrito, en aquellos actos traslativos de propiedad de inmuebles en los que
se omita la formalidad de registro del contrato de venta, igualmente opera: 1)
el perfeccionamiento de la convención; 2) la transmisión de la propiedad del
inmueble y; 3) la posibilidad de que el adquirente invoque y haga valer la
titularidad de su derecho frente a terceros; quedando limitados únicamente
frente a aquellos terceros que, por cualquier título, hayan adquirido y
conservado legalmente derechos sobre el inmueble.
En tal sentido, la Sala dejó sentado que
en dichos casos, el derecho de propiedad no se adquiere por la protocolización
o registro del contrato de venta, sino por el consentimiento legítimamente
manifestado entre las partes, pues, el incumplimiento de dicha formalidad, se
insiste, no impide el ejercicio de la propiedad frente a terceros, excepto los
terceros.
Ahora bien, en el caso sometido a
examen, el documento de compraventa fue efectivamente autenticado, por lo que
surte efecto entre las partes y frente a los terceros que no hayan adquirido y
conservado legalmente derechos sobre el inmueble, por lo que consideró
erróneamente el juez que el inmueble no es propiedad de la parte demandada.
No obstante, lo anterior, se observa que
el juez de la recurrida también estableció que la parte demandante no logró
demostrar que se hayan efectuado reparaciones, remodelaciones o modificaciones
al inmueble con bienes provenientes de la comunidad conyugal, por lo que la
infracción del juez de alzada no resulta determinante en el dispositivo del
fallo, en consecuencia, se declara improcedente la presente denuncia. Así se
decide.
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