Tomando en consideración el
uso al cual está destinado el bien inmueble que en este caso se encuentra
formado por un local comercial y un local destinado a vivienda-, resulta
pertinente citar criterio establecido por esta Sala de Casación Civil la
sentencia N° 175 de fecha 17 de abril de 2013, caso: J. S.
A, exp. N° 12-712, en
la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los
artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el
Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta
Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de
2011, específicamente se dispuso lo siguiente:
“…En todo caso, para comprender el supuesto
previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión
civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada
por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la
segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de
Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte
del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado
a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las
razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión
y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el
legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y
real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de
protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley, todo de “cara a la construcción de una sociedad más justa y
equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular
con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones
Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República
Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó
las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten
favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los
sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora
y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado
de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho
fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención
respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo
a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho
humano a una vivienda.
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos
del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero
sí amenaza
de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte
de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley
por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen
desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el
procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y
cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los
términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en
cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor
y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y
arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o
tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los
adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario,
cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar
constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección
en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión,
tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir,
que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la
protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o
ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la
posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda
principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y
siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo
a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material
comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley,
por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua
non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de
interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino
que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de
hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales
y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a
vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y
Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no
se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende
cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material
comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda
familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se
otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado
secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo
2 eiusdem).
Del criterio expuesto en la sentencia citada, se
desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa
frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial,
que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de
inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales,
constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la
vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el
Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por todo lo antes expuesto, considerando que en
este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra
venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del
opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la
vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular
para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de
Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como
tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de casación Civil,
en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la
sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en
consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo
el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve…” (Negrillas de la Sala).
Por otra parte, esta Sala de
Casación Civil en decisión Nº
241, de fecha 4 de mayo de 2015, caso: I L, C.A., contra Clínica L S, C.A., en
un punto previo resolvió lo atinente a la competencia para conocer la materia
desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento cuando se
trate de locales destinados al comercio, en los siguientes términos:
“…El caso concreto
se trata de una demanda por resolución de contrato de arrendamiento, que versa
sobre un inmueble destinado a una actividad comercial, que en este caso es una
clínica privada, denominada sociedad mercantil Clínica L S, C.A.
Esta Sala ha
establecido que el conocimiento de las demandas de arrendamiento de inmuebles
urbanos y suburbanos, siempre ha estado reservado por ley a la jurisdicción
civil, tal y como lo señala el artículo 33 del Decreto con Rango de Fuerza de
Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece que “Las demandas por
desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro
de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías,
prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier
otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o
suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones
contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el
Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de
su cuantía”.
Ahora bien, es
necesario destacar que para la fecha en que fue dictada la sentencia recurrida,
es decir, el 26 de junio de 2014, ya había entrado en vigencia el Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario
para el Uso Comercial, específicamente, el 23 de mayo de 2014, según Gaceta
Oficial Número 40.418, el cual pasa a regir las condiciones y procedimientos
para regular y controlar la relación entre arrendadores y arrendatarios, en el
arrendamiento de inmuebles destinados al uso comercial, especificados en su artículo
2°.
En cuanto a la
aplicabilidad del mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de
Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece
la Disposición Final Única, que el Decreto entrará en vigencia desde su publicación
en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, y al respecto
tendrá efectos inmediatos, aplicables a hechos futuros y a situaciones
jurídicas en curso luego de su entrada en vigencia.
Asimismo,
establece dicho Decreto en el segundo aparte del artículo 43, en cuanto a la
competencia en materia de arrendamiento comerciales que “…El conocimiento de
los demás procedimientos jurisdiccionales en materia de arrendamientos
comerciales, de servicios y afines será competencia de la jurisdicción civil
ordinaria, por vía del procedimiento oral establecido en el Código de
Procedimiento Civil hasta su definitiva conclusión…” (Cursivas del texto,
negrillas de la Sala).
De los
criterios jurisprudenciales citados, se desprende claramente la importancia que
revisite el uso al cual esté destinado el inmueble pues, ello determinará el
régimen jurídico bajo el cual estará sometido, esto es, en el caso de los
locales comerciales será aplicable el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización
del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y si los bienes inmuebles están destinados al uso de
vivienda se regirán -tomando
en consideración la fecha de la entrada en vigencia- bien porLey de Arrendamiento Inmobiliario o por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de
Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
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