En fecha 24 de noviembre de 2.025, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, dicto un fallo que contó con la ponencia del Magistrado: Henry José Timaure Tapia, que considero que trae consigo una gran connotación, debido a que si nos tomamos un tiempo en revisar la jurisprudencia patria sobre las resoluciones o cumplimientos de contratos de ventas u opción de compraventas, nos daremos cuenta como se han disuelto una gran cantidad de ellos por parte de los tribunales, con el argumento de no constar el pago del precio de los negocios jurídicos plasmados en dichos contratos, muy a pesar de que en las clausulas que contienen se haya dejado plasmado el fiel cumplimiento de ello, y así se haya manifestado legítimamente por las partes en el acto de protocolización.
En
resumen, considero que cuando se haya suscrito un contrato de esta naturaleza,
consintiendo las partes la efectiva realización del pago, mal puede alegarse en
sede jurisdiccional la falta de pago como elemento fundamental para la
resolución del contrato, puesto que lo que ha de judicializarse sería en todo
caso el vicio del consentimiento
legítimamente manifestado en la celebración del contrato, pero como vicio de
nulidad mas no de resolución.
Parte
de la mencionada sentencia se ofrece a continuación:
“…Al amparo del ordinal 2º del artículo
313 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 320
eiusdem, denunciamos que la recurrida incurrió en el tercer caso de suposición
falsa, por cuanto estableció un hecho inexacto cuya inexactitud se evidencia
del contrato de opción de compraventa de fecha 14 de junio de 2008 que consta
en el folio 26 de la primera pieza de expediente y que se acompañó con el
libelo de la demanda. Con ello la recurrida violó por falsa de aplicación el
aparte in fine del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil y la falta de
aplicación de los artículos 1159 (sic) y 1160 (sic) del Código Civil.
El caso presente se centra en la
declaración de las partes contenida en la cláusula quinta del contrato de
opción de compraventa autenticado en fecha 14 de julio de 2008, bajo el Ni
(sic) 21, Tomo (sic) 171 del libro de autenticaciones llevado por la Notaría
Segunda de Puerto Ordaz, Municipio Caroní del estado Bolívar. En esta cláusula
la parte demandada declara haber recibido la totalidad del pago del contrato
suscrito entre las partes.
…(…)
Es decir, la sentencia de última instancia
afirma falsamente que no consta en autos el recibo de pago, pese a la simple
pero contundente declaración contractual contenida en la antes mencionada
cláusula quinta, en la cual las partes declaran que el precio fue pagado en su
integridad al suscribir el contrato de opción de compraventa.
Decision
recurrida
En consecuencia y a los efectos del
presente juicio, el contrato de opción a compra-venta, celebrado entre las
partes que conforman la litis fue celebrado el 14 de julio de 2008, reconocido la
parte demandada en su contestación y reconvención, haciendo concluir que las
partes comenzaron su relación contractual en esa fecha, instrumento consignado
y presentado por la accionante y la accionada en copia certificada, el cual
tenía una duración máxima de dos (2) años, contados a partir del día 06 de
diciembre de 2007 (fecha de inicio de la construcción), cuyo lapso feneció el
06 de diciembre de 2009, no constando en autos, recibo alguno emitido por la
promotora-vendedora a la optante- compradora como muestra de pago alguno, con
ocasión del cumplimiento del contrato, tal y como fue pactado en la cláusula
sexta, promoviendo la parte actora, la Constancia de Recepción de Terminación
de la Obra, emitida por la Directora de Regulación Urbana, del Municipio
Caroní, en fecha 31 de enero de 2013, se desprende la culminación de ésta, en
el Edificio Comercial de Comercio, ubicado en la UD-203 Chilemex, carrera
Antillas, parcela 203-00-11, Parroquia Cachamay, documental promovida por la
demandante junto al libelo de la demanda marcada “B”, la cual versa sobre un
documento administrativo, que no fue atacada por la contraparte, cuyo valor
probatorio se asemeja a la de un documento público, y así se valora.
En este estado y determinado lo
anterior, este tribunal colegiado a los fines de resolver lo alegado por la
parte demandante-reconvenida y negado por la empresa demandada-reconviniente,
pasa analizar el resto del material probatorio consignado adjunto al escrito
libelar y en el lapso de promoción:
(…Omissis…)
Del material probatorio, ya analizado y
valorado, consta prueba alguna, que logre converse a este tribunal, que
efectivamente, la demandante-reconvenida realizó el pago total de la venta,
vale indicar, TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000), por lo que, para nacer
la obligación de la promotora-demandada de notificar a la optante-demandante
debía ésta cumplir con su obligación, la cual no era otra que el pago del
precio, determinándose del contenido de las cláusulas mencionadas, que ambos
contratantes se comprometieron recíprocamente, en tal sentido, resulta a todas
luces improcedente los daños reclamados, ante la falta de pago del monto
pactado.
De manera que, al no ser pagado la
totalidad del precio de venta y al existir una inercia de la demandante para
honrar dicha obligación, entendiéndose que el pago es la obligación principal
del comprador, a los fines de que pueda perfeccionarse la venta realizada.
Decision
de la sala
De la transcripción de la recurrida que
antecede, esta Sala pudo constatar que la alzada determinó que de los medios
probatorios no existe documento alguno o recibo por parte de la demandada que
permita demostrar que la parte demandante pago la totalidad del monto pactado o
acordado por las partes, haciendo nacer la obligación de la promotora-demandada
de notificar a la optante-demandante que debía ésta cumplir con su obligación,
la cual no era otra que el pago del precio.
Afirmando en la recurrida los jueces
asociados que, al no ser pagado la totalidad del precio de venta y al existir
una inercia de la demandante para honrar dicha obligación, entendiéndose que el
pago es la obligación principal del comprador, a los fines de que pueda
perfeccionarse la venta realizada, declaró sin lugar la demanda.
Ahora bien, esta Sala al adquirir plena
jurisdicción sobre el expediente y conforme a lo establecido en el artículo 320
del Código de Procedimiento Civil desciende sobre las actas del presente
expediente y constata que riela a los folios del 24 al 31 de la pieza 1 del
expediente documental marcada “A” referida al contrato de opción de compra
venta suscrito por ambas partes intervinientes en el presente juicio del cual
se desprende que sus Cláusulas Cuarta y Quinta señalan:
“…CUARTA: Precio de “EL LOCAL” Ambas
partes acuerdan como precio de venta de “EL LOCAL”, la cantidad de TRESCIENTOS
MIL BOLIVARES (sic) (Bs.300.000,00). Este precio se ha fijado tomando como base
el valor y costos del metro cuadrado de construcción en el mercado inmobiliario
para el momento de la celebración de este contrato. La venta se hará por “EL
LOCAL” completo y no por unidad de obra ni metros cuadrados de construcción; de
allí que cualquier variación de más o de menos, igual a inferior al veinte por
ciento (20%) en el área definitiva de “EL LOCAL”, no dará lugar a la resolución
del contrato, pero sí al aumento o disminución proporcional del precio. El
precio aquí pactado no incluye ningún tipo de impuesto, tasa ni contribución,
nacional, estadal ni municipal.
QUINTA:
Forma de pago del precio. “EL OPTANTE” paga en este acto a LA PROMOTORA
íntegramente el precio de venta de “EL LOCAL” pactado en la Clausula (sic)
anterior…”.
De lo anterior se observa que con la
suscripción del referido contrato las partes pactaron el precio de la venta del
bien inmueble, así como que acordaron que el pago de dicha venta se realizó de
manera integra con la firma de dicho contrato, denotándose claramente que en la
recurrida los jueces asociados, al señalar que no existe prueba de que la parte
demandante pago la totalidad del monto acordado y que ésta no cumplió con la
obligación contractual, no tomaron en consideración lo establecido en el
contrato suscrito por las partes, específicamente el contenido de la cláusula
quinta, que como ya se estableció, en ella se determinó que “LA OPTANTE” -que en
este caso es la parte demandante- pagó a “LA PROMOTORA” -que en este caso es la demandada- de manera
integra el monto total del precio de la venta de “EL LOCAL” pactado en la
clausula cuarta por un monto de Trescientos Mil Bolívares (Bs.300.000,00).
Por lo que en atención a ello se hace
notorio, que la alzada incurre en el vicio delatado por el recurrente de autos,
en razón de que el contrato de opción a compra venta, específicamente en su
clausula quinta, es expreso al indicar que “EL OPTANTE” paga a “LA
PROMOTORA” en el acto de la firma de
dicho acuerdo contractual íntegramente el precio de venta de “EL LOCAL” objeto
del presente juicio, pues al determinar en la recurrida que no existe medio de
prueba alguna que demuestre que la parte demandante pago el monto total de la
venta, estableció con ello un hecho positivo y preciso, que resulta ser falso
al no tener soporte en las pruebas, en virtud de que como quedó ya
anteriormente determinado del contrato de opción a compra venta incorporado en
los autos, se desprende lo contrario.
Por lo tanto, los jueces asociados de la
recurrida cometieron un error de percepción a través del cual afirmaron –se
reitera- que no existe prueba alguna que demuestre el pago por parte de la
demandante del monto total acordado por la venta del local, siendo este un
hecho que resulta desvirtuado, ya que ante tal afirmación, y constatado de los
autos como fue el contrato de opción a compra venta objeto del presente juicio
se pudo verificar en su CLAUSULA QUINTA
que “LA OPTANTE” que en el presente casi es la demandante de autos si pagó a
“LA PROMOTORA” -que en este caso es la
demandada, la totalidad del precio de la
venta en el acto de la firma del referido contrato.
Por tal razón, resulta forzoso para esta
Sala determinar que la alzada incurrió con su proceder en el tercer caso de
suposición falsa delatado por el formalizante de autos, en consecuencia, esta
Sala declara la procedencia de la presente denuncia por infracción de ley y en
consecuencia Con Lugar el recurso extraordinario de Casación interpuesto por la
parte demandante. Así se declara.
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