La
Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, mediante un fallo
signado con el N° 582 de fecha 7 de octubre de 2.025, que contó con la ponencia
del magistrado: José Luis Gutiérrez parra; puntualizo sobre la divergencia
existente entre el valor de un inmueble con base en su tasación objetiva, y el
valor comercial de mercado de ese mismo inmueble. Dicha conclusión se
fundamenta en la aplicación de una fórmula de mercado de tasación (valor de
Mercado Inmobiliario = Valor Actualizado x Factor de Comercialización) que
permite deducir que el valor de mercado es un reflejo del precio de venta
efectivo que se podría obtener, mientras que el valor del inmueble es su
tasación objetiva.
Esta
afirmación se dio en el marco de un proceso judicial de simulación de venta
llevado a cabo en Circunscripción Judicial del Estado Bolívar, que al final fue
casado el fallo recurrido al considerar la Sala que el ad quem desestimo la contundencia del precio vil arrojado por una
experticia como un fuerte indicio de simulación, basándose en la asunción de
unos pagos extracontractuales que pudieron ocurrir en divisas, sin que hubiera
prueba de ello en las actas.
Parte
del mencionado fallo es del siguiente tenor:
En lo referido al precio vil, la
experticia promovida por el actor, y que no fue impugnada por la contraparte,
estableció un valor real del inmueble muy superior a los $20.000,00 Bs.
declarados en el documento de venta. Sin embargo, el tribunal desvirtuó la
relevancia de este precio vil apoyándose en dos argumentos principales: 1)
Libertad contractual: adujo que las partes tienen la prerrogativa de establecer
precios diferentes a los valores de mercado o de experticia. 2) Contexto
económico venezolano: el tribunal recurrió a las "máximas de
experiencia", argumentando que la reconversión monetaria de 2021 y la
inflación han provocado que las transacciones inmobiliarias en Venezuela se
realicen "verdaderamente en moneda extranjera y no lo expresado en
Bolívares". Según el ad quem, esto justifica que el precio nominal en
bolívares en el documento sea bajo, ya que la verdadera contraprestación podría
haberse dado en una moneda distinta y por un valor superior.
Finalmente, el tribunal consideró
probada la tradición del bien inmueble a la compradora. La inspección judicial
al inmueble confirmó que la compradora reside en él con su familia y que en la
propiedad funciona una empresa de la cual ella es presidente. Esto, a criterio
de la corte, demostró la posesión y el uso del bien por parte de la compradora.
Las denuncias penales previas contra la vendedora no pudieron ser verificadas
por el tribunal por "escasez probatoria".
Ahora bien, luego de una revisión
exhaustiva de las actas que conforman el expediente y de la lectura de la
sentencia de alzada, esta Sala observa que, en efecto, la sentencia recurrida
en casación, implícitamente, asume la existencia de pagos extracontractuales o
en moneda extranjera sin que haya prueba expresa de ello en autos.
Esto impacta directamente la decisión
final del tribunal. Si el juez de alzada no hubiera asumido falsamente hechos
no probados en el expediente, no habría desestimado la contundencia del precio
vil como un fuerte indicio de simulación.
…(…)
En efecto, esta Sala observa que el
expediente presenta un conjunto de pruebas que, al ser analizadas de manera
coherente, configuran un robusto cuadro indiciario de simulación:
1.
La sincronización entre el divorcio y la venta: El divorcio entre Mario
D C y G Y R, se declaró el 24 de noviembre de 2021. Apenas 14 días después, el
8 de diciembre de 2021, se realizó la venta del inmueble. Esta inmediatez
temporal, conocida en jurisprudencia como tempus sospechoso, sugiere una
conexión directa entre la disolución matrimonial y la disposición de los
bienes, actuando como un fuerte indicio de la causa simulandi (el motivo para
simular).
2.
El incumplimiento de la sentencia de divorcio: La sentencia de divorcio
prohibía expresamente a G Y R el uso del apellido de su ex-cónyuge, pero en el
documento de compraventa, ella se identifica como "G Y R de D C".
Este acto no solo es una contravención de una orden judicial, sino que también
revela una posible intención de aparentar una legitimidad que ya no poseía,
utilizando el apellido para facilitar una operación que requería la
identificación completa del cónyuge apoderado.
3.
El precio vil y la ausencia de pago real: La prueba de avalúo es
contundente. Mientras que el documento de venta declara un precio de 20.000,00
bolívares, la experticia técnica de la misma fecha de la operación establece el
valor comercial del inmueble en más de 2 millones de bolívares digitales (o más
de 450 mil dólares). Esta diferencia es tan desproporcionada que constituye un
clarísimo indicio de precio vil. A este hecho se suma la comunicación del Banco
de Venezuela, la cual confirma de forma definitiva que el cheque por los
20.000,00 bolívares, que supuestamente servía como pago, nunca fue cobrado ni
cargado a la cuenta. La combinación de un precio irrisorio y la inexistencia de
una contraprestación real es un indicio doblemente poderoso de que la
transacción fue ficticia.
4.
El uso de un poder antiguo y de amplias facultades: La venta se realizó
utilizando un poder general de administración y disposición otorgado por M D C
a su entonces esposa 11 años antes, en 2010. El uso de un poder de tan larga
data y con facultades tan amplias para una operación tan significativa, justo
después del divorcio, es de carácter dubitable. Sugiere que la ex-esposa se
valió de un instrumento legal preexistente para ejecutar una maniobra
fraudulenta en un momento oportuno, sin requerir una nueva autorización del
ex-cónyuge.
Este conjunto indicial habría llevado
lógicamente a la conclusión de que la venta era simulada. La clave para que la
demanda fuera con lugar era la correcta valoración del precio vil y su
combinación con la falta de pago y otros elementos contextuales. Al desestimar
arbitrariamente el precio vil, el tribunal desmanteló la base de la pretensión
del actor.
En definitiva, la demanda habría
prosperado si el tribunal se hubiera ceñido estrictamente a las pruebas
presentadas y hubiera evitado suposiciones sin fundamento, permitiendo que la
fuerza acumulada de los indicios de simulación llevara a la declaración de con
lugar.
De tal manera que el juez incurrió en
suposición falsa principalmente por cómo interpretó y desestimó la prueba de
experticia de avalúo respecto al precio del inmueble, y por introducir hechos
no probados para justificar su decisión, y por lo tanto, esta Sala de Casación
Civil, debe forzosamente declarar procedente la presente denuncia. Así se
decide.
En consecuencia, y de conformidad con lo
anteriormente expuesto, esta Sala declara procedente la denuncia por infracción
de suposición falsa, y se abstiene de conocer y decidir las restantes denuncias
contenidas en el escrito de formalización del recurso extraordinario de
casación, de conformidad con lo establecido en el artículo 320 del Código de
Procedimiento Civil. Así se decide.
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