“La
ley permite a las partes, en plena expresión del principio de la autonomía de
la voluntad, establecer condiciones a su contratación, que deberán ser
cumplidas, de modo que el órgano jurisdiccional, ante la eventual controversia,
sustentará el sentido de su resolución interpretando la voluntad de las partes”.
Así
lo manifestó la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en
sentencia Nº 649 de fecha 9 de junio de 2.023, bajo la ponencia de la
Magistrada: Lourdes Benicia Suárez Anderson, de cuyo texto se puede apreciar
parte de la motivación de la forma siguiente:
Lo
anterior, como se indicó, tiene sentido y guarda relación con el principio del
pacta sunt servanda, relativo a que toda convención debe ser fielmente cumplida
por las partes de acuerdo con lo pactado, lo cual es un principio básico del
derecho civil (específicamente relacionado con los contratos), lo cual se ve
reflejado en el artículo 1.159 del Código Civil.
De
allí que se diga que el contrato es ley entre las partes, o que los pactos
deben honrarse, siendo una de las bases fundamentales de la confianza que la
sociedad deposita en sí misma, junto con el principio de la buena fe, como
hilos conductores de la acción de incorporar la norma al ordenamiento interno.
Bajo este enfoque, este principio tiene amplia aplicación en material
contractual, siendo una figura ante la cual se pueden aclarar lagunas de la ley
o incluso contraponerse a lo estipulado por la norma, siempre y cuando no sean
términos irrenunciables, de manera que, bajo criterios de interpretación, la
voluntad o intención de las partes contratantes debe ser valorada y respetada,
en todo aquello que no contravenga las leyes, al orden público o las buenas
costumbres como norma suprema en sus relaciones, con la finalidad de que las
personas realicen actividades de cooperación social y, peculiarmente, para que
les sea posible intercambiar bienes y servicios.
A
tal efecto, se puede modificar o resolver el contrato se puede dar cuando,
desde el momento de la constitución de la relación obligatoria hasta el de su
cumplimiento, se producen acontecimientos que repercuten en la obligación y en
su cumplimiento, siendo que por ello se pide como requisitos que: a) entre las
circunstancias en el momento del cumplimiento del contrato y las del acto de la
celebración se haya producido una alteración extraordinaria; b) que
consecuencia de dicha alteración resulte una desproporción exorbitante y fuera
de todo cálculo entre las prestaciones convenidas; c) que ello se haya
producido sobreviniendo circunstancias realmente imprevisibles; y d) que se
carezca de otro medio para subsanar el referido desequilibrio patrimonial,
aunque estos requisitos hoy día se han flexibilizado.
Del
mismo modo, la libertad contractual y la autonomía de la voluntad de las partes
se manifiesta en la voluntad autónomamente expresada, que determina el
establecimiento de las estipulaciones que las partes se otorgan de manera
libre, pudiendo, en ciertos casos, hacer exclusión parcial o total de la norma
jurídica y son obligatorias para ellas desde el punto de vista jurídico, por
ello la ley permite a las partes, en plena expresión del principio de la
autonomía de la voluntad, establecer condiciones a su contratación, que deberán
ser cumplidas, de modo que el órgano jurisdiccional, ante la eventual
controversia, sustentará el sentido de su resolución interpretando la voluntad
de las partes.
Explicado
lo anterior, esta Sala observa que en el presente caso el juzgado superior
estimó que la parte actora, dentro del lapso de vigencia de la opción de
compraventa, realizó los trámites dirigidos a adquirir un crédito bancario, el
cual le fue aprobado, para la compra definitiva del inmueble, sin embargo, de
las pruebas se constató que el monto aprobado, no estuvo disponible durante el
lapso del contrato de opción de compraventa, al igual que no se dejó constancia
de que la parte actora se haya presentado a la oficina de registro con el monto
restante que debía pagar, por lo que no se cumplió la obligación dentro del
lapso de vigencia del contrato, aunque se realizaron los trámites para la
obtención de un crédito, pero que éste no se encuentra previsto en el contrato
de opción de compraventa, ni en el de reserva como una condición necesaria para
perfeccionar la compra del inmueble, por lo que no se puede someter la
obligación a una condición, como lo es, la aprobación de un crédito bancario,
cuando en el documento de opción de compraventa no se desprende el consentimiento
en este aspecto.
La
anterior afirmación es compartida por esta Sala Constitucional, sobre todo
porque como ya se mencionó previamente, los artículos contenidos en la
Providencia Administrativa n.° 11 del 5 de febrero de 2013, publicada en la
Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela n.° 40.115 del 21 de
febrero de 2013, emanada del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y
Hábitat, indican claramente que la rescisión unilateral del contrato o la
colocación de cláusulas contractuales para la adquisición de vivienda que
permitan su terminación unilateral o de inhibición de protocolizar la venta,
procede cuando hay responsabilidad (como el incumplimiento de la prestación que
ocurrió en el presente caso) de alguna de las partes, siendo además que el
retardo en la obtención del crédito hipotecario es imputable a la persona hoy
solicitante que incumplió con su obligación de obtener el mismo y la
disponibilidad de los recursos dentro del lapso contractual establecido entre
las partes, motivo por el cual se suelen establecer en ese tipo de contratos
cláusulas de prórrogas de las mismas y señalamiento de los trámites a realizar
ante las instituciones financieras en caso de algún percance no estimado, lo
cual no ocurrió en el presente caso, razón por la cual el retardo en la
obtención de los recursos sí es imputable a la hoy solicitante, sobre todo
cuando se trata de una obligación civil, contractual, a término extintivo, de
resultado e indivisible. En razón de los anteriores argumentos esta Sala
considera que, sobre este particular, la sentencia objeto de esta solicitud no
es contraria a derecho. Así se decide.
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