Observa
la Sala, que el ad quem decide declarar con lugar la excepción non adimpleti
contractus, al considerar que los demandados sí habían cumplido las
obligaciones que habían aceptado al celebrar y suscribir el contrato pues
habrían pagado la cantidad que en calidad de arras fue convenida y, que el
incumplimiento del demandante los liberaba de cumplir con el pago de las restantes
cuotas y por ello declaró con lugar la alegación de la excepción en referencia.
Al
respecto estima la Sala que, en el presente caso no había lugar a la excepción
de contrato no cumplido en razón de que para que esta proceda deben cumplirse
ciertos extremos. Doctrinalmente se considera que uno de los requisitos para
que prospere la excepción aludida, está dado por el hecho de que las
obligaciones que nacen del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento
simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando
(Eloy Maduro Luyando, Curso de obligaciones -Derecho Civil III- Pág. 506); que
el acreedor, contra quien se opone la excepción, no haya cumplido con su
prestación.
En
el presente caso, estamos en presencia de obligaciones bilaterales, recíprocas
o sinalagmáticas, donde los promitentes compradores se obligaron a comprar el
bien inmueble objeto del contrato de opción de compra venta, compromiso que se
encontraba condicionado tal y como se estableció en la cláusula cuarta a la
protocolización del documento mediante el cual el promitente vendedor
adquiriese el inmueble. En tanto que la obligación o el deber de los
promitentes compradores de pagar las cantidades acordadas en la cláusula
segunda del contrato, no es simultánea con la de promitente vendedor pues para
el cumplimiento de su obligación se establecieron lapsos precisos contados a
partir de la fecha cierta del contrato de opción de compra venta suscrito.
Asimismo, se advierte que el pago del resto de las cuotas, constituye una
obligación que no estaba cumplida dado que se había pactado que se cancelaría a
plazos y en cuotas que al momento de introducirse la demanda no se habían
vencido, razones que excluyen la pertinencia del alegato de la excepción non
adimpleti contractus alegada por la parte demandada.
De
la misma manera cabe acotar, tal y como ya se hiciese en la resolución de la
primera denuncia por infracción de ley, que dicha defensa no podía ser resuelta
en atención al criterio mediante el cual esta Sala de Casación Civil estableció
que en casos como el sub iudice el cual se demanda la resolución de contrato no
resulta procedente el ejercicio de la excepción de contrato no cumplido la cual
solo es oponible en los casos en los cuales se demanda el cumplimiento. Así se
decide.
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