En
los juicios de desalojo de local comercial existe un detalle técnico
aparentemente irrelevante pero que puede derribar años de litigio.
Recientemente, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su
sentencia N° 489 del 14 de abril de 2026, que contó con la ponencia del
Magistrado: Luis Fernando Damiani Bustillos ha dejado claro que la falta de
precisión en los linderos de un inmueble no es un simple error formal, sino un
vicio de orden público que genera la nulidad absoluta de todo lo actuado.
El
proceso se originó tras una demanda de desalojo de un local comercial en el
estado Mérida, interpuesta por la demanda de desalojo de local comercial
interpuesta en su contra por los ciudadanos G A G, A A D R y G E D N; en contra
de la ciudadana F P C. Aunque los tribunales de instancia y la Sala de Casación
Civil habían declarado "con lugar" el desalojo, la parte demandada
solicitó una revisión constitucional alegando, entre otros vicios, un
"formalismo excesivo" que ignoraba violaciones graves al debido
proceso.
La
Sala Constitucional en este caso decidió profundizar en un punto crítico: la
indeterminación objetiva del inmueble objeto de la pretensión.
La
clave legal: Artículo 340, ordinal 4° del CPC
Para
que una demanda de desalojo sea válida, el libelo debe cumplir estrictamente
con lo establecido en el artículo 340, ordinal 4° del Código de Procedimiento
Civil (CPC). Esta norma exige que el objeto de la pretensión se determine con
precisión, indicando su situación y, fundamentalmente, sus linderos.
En
el caso analizado, se comprobó que los demandantes no indicaron los linderos
particulares del local comercial (ubicado dentro de un hotel), lo que impidió
una identificación inequívoca del bien a desalojar.
¿Qué es la "Indeterminación
Objetiva"?
La
Sala Constitucional define la indeterminación objetiva como un vicio previsto
en el artículo 243, ordinal 6° del CPC. Ocurre cuando el sentenciador es tan
impreciso en su fallo que hace imposible la ejecución del mandato judicial.
Consecuencias
de una sentencia sin linderos precisos:
Mandato
Inejecutable: Una orden de desalojo que no delimita el ámbito material
sobre el que recae se convierte en una "orden estéril".
Incertidumbre
Jurídica: Crea dudas sobre qué bien debe entregarse exactamente, pudiendo
afectar derechos de terceros o generar indefensión.
Nulidad
Absoluta: Al ser un requisito de orden público, la Sala dictaminó que este
vicio debe ser advertido incluso de oficio por los jueces.
El fallo del TSJ: Nulidad y Reposición
de la Causa
Debido
a que el título de propiedad no individualizaba el local y el libelo de la
demanda omitió los linderos, la Sala Constitucional decidió:
Anular la sentencia de la Sala de Casación
Civil y del Juzgado Superior.
Declarar la nulidad de todo lo actuado en
el juicio primigenio.
Reponer la causa al estado de que los
demandantes corrijan su demanda, señalando expresamente los linderos del local
comercial.
Parte
de la motiva del fallo in commento es
del siguiente tenor:
En adición a lo anterior la solicitante
impugna la validez de la representación judicial por la existencia de poderes
apud acta carentes de certificación de identidad, lo que constituye una nulidad
absoluta. Por estas razones, sostiene que la sentencia confirmada por la Sala
de Casación Civil se basa en una ficción jurídica y solicita la revisión
constitucional junto a una medida cautelar de suspensión de efectos, con el fin
de evitar que se materialice un desalojo derivado de un proceso plagado de
infracciones al debido proceso y a la legalidad probatoria. Además, señala que
se vició el proceso al no integrar un litisconsorcio pasivo necesario con la
coarrendataria excluida, lo que fractura la relación jurídica e impide que el
fallo produzca efectos válidos para todos los involucrados.
Finalmente, y como punto crítico de su
pretensión de revisión denuncia la indeterminación objetiva del inmueble, pues
se alega que el título de propiedad aportado no individualiza de forma
inequívoca los linderos del local comercial. Según la solicitante, al no
delimitarse con precisión el bien a desalojar, la sentencia se convierte en un
mandato inejecutable que genera incertidumbre jurídica.
Esta Sala se apresta a resolver el punto
de mayor entidad técnica y relevancia jurídica dentro de las delaciones presentadas:
la indeterminación objetiva del inmueble objeto de la pretensión de desalojo.
En este sentido, se examinará si la Sala de Casación Civil, al convalidar el
fallo de instancia, incurrió en un error de juzgamiento al no advertir que la
omisión de los linderos específicos y la falta de individualización precisa de
la cosa litigiosa tornan el mandato judicial en una decisión inejecutable. Tal
vicio no constituye una mera deficiencia formal, sino una transgresión al
principio de congruencia y a la tutela judicial efectiva, toda vez que una
orden de desalojo que carece de delimitación fáctica sobre el objeto material
del proceso contraviene la seguridad jurídica y la certeza que debe revestir
toda sentencia definitiva para su efectiva materialización en el plano de la
realidad.
….(…)
Pues bien, de la revisión de las actas
procesales se comprueba que en la demanda de desalojo no se dio cumplimiento al
artículo 340, ordinal 4° del Código de Procedimiento Civil, según el cual, el
libelo de la demanda deberá expresar: el objeto de la pretensión, el cual
deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere
inmueble.
Tal falencia fue advertida por la parte
demandada quien la hizo del conocimiento del Juez de Segunda Instancia el cual
sentenció la misma omitiendo indicar los linderos del inmueble arrendado cuyo
desalojo estimó, yerro este que hace nula la mencionada decisión por estar
incursa en un vicio de orden público denominado indeterminación objetiva,
previsto en el artículo 243, ordinal 6° del Código de Procedimiento Civil, el
cual si bien no fue correctamente denunciado en casación por la hoy solicitante
de revisión, quien esgrimió el mismo mediante una denuncia de incongruencia
negativa basada en que la Alzada no se pronunció sobre su alegato de
indeterminación del inmueble hecho en su informe de segunda instancia, lo
cierto es que el referido vicio se encuentra presente en el fallo del referido
Juzgado Superior, por lo que la Sala de Casación Civil ha debido advertirlo,
incluso de oficio, por ser los vicios de la sentencia de orden público.
…(…)
En este sentido, juzga esta Sala que en
los juicios de desalojo, la plena identificación del inmueble no constituye una
mera exigencia ritual, sino un presupuesto procesal de orden público y una
garantía de eficacia del sistema de justicia. Para el demandante, el deber de
indicar una descripción exhaustiva del bien -que incluya indefectiblemente su
especificación de linderos y medidas- es la carga necesaria para delimitar el
objeto del litigio y fijar la extensión de la cosa juzgada; mientras que para
el juzgador, la verificación de esta indeterminación objetiva es un imperativo
que asegura la congruencia y la ejecutabilidad del fallo. Omitir la precisión
de los linderos en la sentencia transmuta el mandato judicial en una orden
estéril e inejecutable, capaz de generar situaciones de indefensión o
perturbaciones a terceros, pues una justicia que no identifica con exactitud el
ámbito material sobre el cual recae su imperio, sacrifica la seguridad jurídica
y crea incertidumbre.
Al amparo de las disertaciones supra esbozadas y al haber constatado esta Sala que el fallo recurrido en casación, aquí examinado también con motivo la petición de revisión que hoy ocupa a este órgano jurisdiccional, carece de la debida determinación de sus linderos, siendo el bien inmueble que se erige como objeto sobre el que recae la condena de desalojo y que son indefectiblemente necesarios para su correcta ejecución, lo cual patentiza la indeterminación objetiva que vicia de nulidad absoluta esta providencia judicial y que tal desacierto no fue advertido ni corregido por la Sala de Casación Civil de este Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia objeto de revisión, con lo cual se infringió el derecho a la tutela judicial efectiva que asiste a la aquí requirente, a obtener decisión dictada conforme el derecho que se baste a sí misma para su correcta ejecución, son razones que conllevan a que se declare ha lugar la presente solicitud de revisión, por lo que se anula la sentencia N° 837 dictada, el 12 de diciembre de 2025, por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, que declaró sin lugar el recurso de casación anunciado y formalizado por la parte demandada (aquí solicitante de revisión), así como la dictada por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Bolivariano de Mérida, en fecha 19 de mayo de 2025, que confirmó la declaratoria con lugar de la demanda de desalojo de local comercial interpuesta en su contra por los ciudadanos G A G, A A D R y G E D N. Así se decide.
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