“a juicio de esta Sala resulta contrario
al principio de equidad y proporcionalidad que la rigurosa interpretación
literal del artículo 1.168 del Código Civil se utilice para despojar al
comprador de su derecho a oponer la excepción de contrato no cumplido y se
recompense a la constructora”.
Así
lo consideró la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en un
fallo signado con el N° 806 de fecha 6 de junio de 2.026, que contó con la
ponencia de la Magistrada: Anabel del Carmen Hernández Robles, en el marco de
un Recurso de Revisión de una sentencia emanada de la Sala de Casación Civil
del mismo Tribunal, que a su vez confirmaba el fallo de un juzgado Superior
Civil en el que se afirmaba la aplicación correcta del criterio tradicional y
literal del artículo 1.168 del Código Civil, que condiciona la procedencia de la
excepción de contrato no cumplido, o excepción
non adimpleti contractus a la simultaneidad de las prestaciones y no a
cuando las obligaciones sean de tracto sucesivo o condicionado cronológicamente
a futuro, tal como sucede en ese caso en específico en el que el órgano jurisdiccional
alteró la secuencia cronológica de las prestaciones pactadas en el contrato,
imponiendo la exigencia de un pago total previo a la contraprestación de
entrega del apartamento en un contrato diferido a crédito.
La
Sala como parte de su motiva en la que se fundamenta la decisión argumentó lo
siguiente:
Ahora bien, en lo que atañe a la
denuncia de que dicha Sala erró al concluir que del análisis de las cláusulas
contractuales se colige que el pago total del precio por el comprador era una
obligación anterior a la protocolización y entrega material del inmueble por el
vendedor, en virtud de lo cual consideró que se cumplía el presupuesto para
declarar que el comprador fue el incumplidor principal y que su acción de
cumplimiento de contrato era improcedente, condenando a su poderdante “por
resolución de contrato de opción de compra venta, cuando realmente se demostró
que el que incumplió totalmente el mismo contrato de opción de compra venta fue
la parte demandada C V, S.A y las partes solidariamente demandadas”, esta Sala
procede a examinar si dicho fallo conculcó los derechos a la tutela judicial
efectiva y al debido proceso consagrados en los artículos 26 y 49 de la Constitución
de la República Bolivariana de Venezuela.
…(…)
De la comparación de ambas
estipulaciones se desprende que las partes acordaron una modalidad de venta a
crédito, en la cual la obligación del vendedor de entregar el inmueble precedía
temporalmente al pago final del comprador. En otras palabras, la entrega del
bien no estaba condicionada a la previa cancelación total del precio, sino que
formaba parte de la normal dinámica de un contrato con pagos diferidos.
Pese a ello, la sentencia objeto de
revisión afirmó que la obligación de pago era anterior a la entrega,
construyendo una secuencia obligacional no prevista en el contrato, y de cuya
inexactitud depende directamente la atribución del incumplimiento. La Sala de
Casación Civil sostuvo, que el comprador se encontraba en mora por no haber cancelado
la totalidad del precio de manera anticipada, conclusión que no encuentra
correspondencia en ninguna de las cláusulas del contrato de opción de
compraventa autenticado y que contradice la estructura temporal pactada por las
partes.
Tal afirmación resulta particularmente
relevante a la luz de los hechos alegados por el solicitante de revisión, quien
sostuvo haber pagado íntegramente el precio, incluyendo la última cuota
acreditada mediante cheque de gerencia, lo cual no fue valorado de manera expresa
en la sentencia objeto de revisión.
En consecuencia, esta Sala observa que
la Sala de Casación Civil incurrió en una interpretación contractual que
desnaturalizó la verdadera cronología de las obligaciones, alterando el
equilibrio propio del contrato y proyectando efectos jurídicos distintos a los
queridos por las partes. Esta desviación interpretativa impacta de manera
directa la determinación del incumplimiento y, por ende, la procedencia de la
resolución contractual declarada en perjuicio del demandante de la causa
principal, hoy solicitante de revisión.
Dicha interpretación, al contradecir el
contenido claro del documento contractual y prescindir del análisis integral de
las pruebas producidas en autos, compromete los derechos a la tutela judicial
efectiva y al debido proceso consagrados en los artículos 26 y 49 de la
Constitución, por cuanto sustentó una decisión sobre una premisa fáctica y
jurídica errónea, alterando la valoración de quién presuntamente incumplió
realmente la obligación principal del contrato. En efecto, considera esta Sala
que la interpretación contractual, bajo la vigencia del estado democrático y
social de derecho y de justicia, trasciende la mera exégesis literal de las
cláusulas o la aplicación mecánica del artículo 1.160 del Código Civil; se
erige, fundamentalmente, como un imperativo de justicia material. En este orden
de ideas, el juzgador no puede limitarse a la observancia formalista de las
obligaciones, sino que debe escrutar la voluntad real y compartida de los
contratantes, garantizando que el vínculo jurídico no se desvirtúe en un
instrumento de sometimiento de una parte sobre la otra. Una interpretación que
abstraiga el contrato de su contexto socioeconómico y de la equidad subyacente,
desatiende el mandato constitucional de proteger la dignidad humana y el
equilibrio en las relaciones privadas, convirtiendo al proceso en un escenario
de desprotección jurídica para la parte cumplidora.
Consecuentemente, cuando el órgano
jurisdiccional altera la secuencia cronológica de las prestaciones pactadas,
imponiendo la exigencia de un pago total previo a la contraprestación de
entrega en un contrato diferido a crédito-, no solo quiebra la estructura
lógica de lo acordado, sino que incurre en una violación flagrante al principio
de buena fe.
Esta alteración artificiosa de la
voluntad real genera un estado de indefensión que vulnera el derecho a la
tutela judicial efectiva (artículo 26 constitucional), pues el Estado tiene la
obligación ineludible de amparar la confianza legítima depositada por los
ciudadanos en la seguridad jurídica de sus pactos. La buena fe actúa así como
un límite constitucional a la discrecionalidad judicial, impidiendo que el
ejercicio de la función jurisdiccional derive en una interpretación arbitraria
que convalide el abuso del derecho o el enriquecimiento sin causa.
De allí que, al analizar el fallo objeto
de revisión a la luz del principio de la buena fe contractual se observa que en
el mismo se modificó o trastocó los términos de la convención que celebraron
las partes, en beneficio de una y en perjuicio de otra, lo que afectó la
relación jurídica sustantiva de forma notoria, y en consecuencia, lesionó el
derecho a la igualdad procesal, la seguridad jurídica, atentando contra los derechos
fundamentales del solicitante de revisión (Cfr. Sentencia N° 300 del 17 de
marzo de 2011, caso: “B S de K”).
En consecuencia, al advertirse un
defecto en la interpretación de los principios que rigen la valoración
probatoria sobre la buena fe, resulta indispensable la reposición de la causa
para que la referida Sala, ajustándose a derecho, analice nuevamente estos
aspectos, toda vez que, permitir la resolución del contrato en favor de una
constructora que, según se afirma, no terminó la obra (ascensores, áreas
comunes, entre otros), basándose en una mora inexistente del comprador, es una
solución evidentemente contraria a los postulados constitucionales que deben
orientar un estado social de derecho y de justicia signado por la equidad y la
función social de la propiedad.
Aunado a lo anterior, esta Sala observa
que la sentencia dictada en Alzada por el Juzgado Superior que conoció del caso
en segundo grado de jurisdicción, confirmada por la Sala de Casación Civil,
concluyó que la demanda de resolución interpuesta por la constructora era
procedente porque el promitente comprador incumplió primero su obligación al no
pagar la totalidad del precio, fundando su razonamiento en una aplicación
literal y tradicional del artículo 1.168 del Código Civil venezolano. Dicha
Sala arguyó que la exceptio non adimpleti contractus solo es oponible cuando
las obligaciones son de cumplimiento simultáneo, y en este caso, se fijaron
fechas diferentes, siendo la obligación de pago del comprador cronológicamente
anterior a la tradición legal del inmueble.
Esta Sala considera, que dicho
razonamiento constituye una interpretación excesivamente formalista de la ley
civil que violenta el concepto de justicia material que informa a nuestro
estado social de derecho. En efecto, la Sala de Casación Civil, aplicó el
criterio tradicional y literal del artículo 1.168 del Código Civil, que
condiciona la procedencia de la excepción a la simultaneidad de las
prestaciones, ignorando la cláusula décima segunda, la cual establecía la
obligación esencial y cronológicamente anterior del vendedor (C V, S.A.) de
entregar el apartamento terminado en noviembre de 2011.
Al desestimar la defensa del comprador,
fundada en que la edificación estaba inconclusa e inhabitable, dicha Sala
prescindió de un análisis in totum del contrato y de la finalidad económica del
negocio. La obligación del promitente comprador de seguir pagando cuotas hasta
mayo de 2012 se hizo inútil y desprotegida desde el momento en que el vendedor
presuntamente incumplió materialmente su obligación esencial en noviembre de
2011. La suspensión del pago posterior por parte del comprador, ante el
presunto incumplimiento grave y prior inadimplens del vendedor, no puede ser
calificada como un incumplimiento culposo, sino como una medida de autodefensa
contractual plenamente justificada, en concordancia con el principio de buena
fe contractual (artículo 1.160 del Código Civil).
Asimismo, a juicio de esta Sala resulta
contrario al principio de equidad y proporcionalidad que la rigurosa
interpretación literal del artículo 1.168 del Código Civil se utilice para
despojar al comprador de su derecho a oponer la excepción de contrato no
cumplido y se recompense a la constructora (cuya obligación fundamental de
entregar la res speratae fracasó) con la resolución del contrato y la
posibilidad de solicitar daños, siendo que de acuerdo con la doctrina y la
jurisprudencia de la propia Sala de Casación Civil, para solicitar la
resolución de un contrato bilateral, el actor debe haber cumplido con su
obligación u ofrecido eficazmente cumplirla (Vid. Guerrero-Quintero, Gilberto.
La Resolución del Contrato (Principios Generales). 4ta. Edición, UCAB, Caracas,
2013, p. 83).
La tendencia moderna busca la equidad en los contratos y evitar que el formalismo legal beneficie al contratante que ha incurrido en el incumplimiento más grave. En consecuencia, se evidencia que la sentencia de la Sala de Casación Civil incurrió en una interpretación restrictiva y formalista que menoscabó el orden público constitucional al alterar la realidad contractual y sacrificar la justicia material, lo cual amerita, a juicio de esta Sala, el empleo de su potestad discrecional de revisión.
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