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martes, 1 de julio de 2025

Demanda de desalojo de local comercial y la exigencia del pago de los meses no pagados.

Juez Superior

 

A través de cierto tiempo en nuestra jurisdicción se ha venido aplicando el criterio por el cual un arrendador no debía interponer una demanda de desalojo de local comercial, y en la misma demanda pretender los cánones de arrendamiento insolutos por parte del arrendatario; y aunque son numerosas las sentencias de la Sala de Casación Civil en las cuales se aplicó ese criterio, de manera resumida señalo la Nro. 370, de fecha 7 de junio de 2005; la Nº 522 de fecha 3 de octubre de 2024 y la Nº 314 de fecha 16 de diciembre de 2020, donde específicamente recomiendo la lectura del voto disidente del Magistrado Francisco Ramón Velázquez Estévez en ese fallo, por cuanto hace una concisa interpretación del bien jurídico tutelable como fin último de las normas allí invocadas.


En ese contexto la misma Sala Constitucional del Tribunal Supremo de justicia entre otras sentencias, profirió una signada con el N° 357 de fecha 19 de noviembre de 2019, donde ratifico el cuestionado criterio de inepta acumulación de pretensiones de desalojo de local comercial y el cobro de cánones de arrendamiento insolutos en una misma demanda.

 

Pues ahora en reciente fecha de 1 de abril de 2025, esta misma Sala Constitucional mediante sentencia Nº 447, bajo la ponencia del Magistrado: Luis Fernando Damiani Bustillos, flexibiliza el riguroso y formalista criterio manifestando que: “es perfectamente admisible en derecho que el arrendador pueda demandar la resolución de un contrato de arrendamiento y al mismo tiempo exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, estos últimos a título de indemnización por los daños y perjuicios que se le hubiesen podido ocasionar”. Este pronunciamiento al igual que los motivos en que se fundamenta, son del siguiente tenor:

 

Establecido lo anterior, la Sala advierte que las denuncias realizadas por el  solicitante de revisión giran fundamentalmente en torno a que la parte actora, en su libelo de demanda acumuló indebidamente, dos (2) pretensiones que se excluyen mutuamente como son el desalojo de inmueble y el cobro de cánones de arrendamiento insolutos, de conformidad con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y a las jurisprudencias pacíficas y reiteradas de la Sala de Casación Civil y Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.

…(…)

 

Precisado lo anterior, la Sala advierte de las actas del expediente (folio 32), que el demandante en su libelo solicitó la resolución del contrato (desalojo) con base en la causal establecida en el artículo 40, literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, referido a la falta de pago de dos (2) cánones de arrendamiento por parte del arrendador.

 

…(…)

Así las cosas, esta Sala en su fallo N° 0170/2023, al resolver un caso similar señaló: “que es perfectamente admisible en derecho que el arrendador pueda demandar la resolución de un contrato de arrendamiento y al mismo tiempo exigir el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, estos últimos a título de indemnización por los daños y perjuicios que se le hubiesen podido ocasionar (artículo 1.167 del Código Civil); estas son dos pretensiones que se tramitan a través de un mismo procedimiento y que no se excluyen mutuamente”.

 

Del criterio jurisprudencial parcialmente citado, se advierte que la pretensión de desalojo con base en la causal de falta de pago y el cobro de los cánones de arrendamiento insolutos a través de la figura de los daños y perjuicios, no constituye una inepta acumulación de pretensiones por cuanto “son dos pretensiones que se tramitan a través de un mismo procedimiento y que no se excluyen mutuamente” (Cfr. S.SC N° 0170/2023).

 

Asimismo, respecto del literal “a” del referido artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, resulta un contrasentido, que una vez demostrada la falta de pago de cánones de arrendamiento, cumpliendo con las garantías procesales constitucionales, el derecho a la defensa y el debido proceso, establecidos en los artículos 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, a través de la tramitación del procedimiento oral, para poder desalojar a un inquilino que se encuentra insolvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, no pueda ordenarse el pago de esos mismos cánones insolutos, cuya demostración ha quedado en evidencia y deviene como una consecuencia lógica de la materialización de dicha causal, por el contrario, se exija para ello la instauración un nuevo proceso para obtener dicho pago.

 

Ello atenta, no solamente contra la celeridad procesal, vista como un medio para aminorar los efectos nocivos de la perpetuación de los juicios, cuando −se repite− se han observado las garantías procesales constitucionales, el derecho a la defensa y el debido proceso, sino contra el patrimonio de las partes ya que en el caso del demandante, ello redundaría ineludiblemente en una disminución de su patrimonio al tener que instaurar dos procesos para obtener el mismo pronunciamiento, respecto de la falta de pago y para el demandado resultaría en un enriquecimiento sin causa, por cuanto en muchos casos esta pretendida inepta acumulación, sirve de cómplice para que un arrendatario insolvente logre zafarse del pago de sus obligaciones contractuales en aquellos casos en los que el arrendador no cuente con los medios económicos para instaurar otro juicio.

 

En este mismo orden de ideas y aún cuando esta Sala no comparte el argumento esgrimido por el Tribunal Superior Octavo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en su fallo del 20 de octubre de 2023, en el cual consideró “sin temor a equívocos, que la acción principal de desalojo no puede acumularse de forma simple, directa y concurrente a la pretensión de pago de cánones de arrendamiento vencidos, pero el caso que nos ocupa no atiende a una demanda de desalojo propiamente dicha sino a una acción típica de resolución de contrato contenida en el artículo 1.167 del Código Civil”, toda vez que el desalojo constituye en sí misma una acción resolutoria, sí comparte el argumento de que “el pedimento de los cánones reclamados en el libelo son el producto presuntamente del incumplimiento a la ‘obligación principal’ de pago del inquilino lo cual hace procedente el desalojo y a su vez el pago de las sumas adeudadas por el uso, goce y disfrute de la cosa arrendada, de esta manera para este Tribunal constituye un contrasentido al derecho, pensar que esta suma de dinero se trata de una obligación distinta a la expresamente determinada en el contrato de arrendamiento que une a las partes en juicio”, por lo que esta Sala declara no ha lugar la solicitud de revisión presentada y confirma en los términos expuestos en el presente fallo, la sentencia objeto de revisión (Destacado del fallo de Segunda Instancia). Así se decide.


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